Chi fa l ape — guida pratica

Quando si decide di vendere, affittare o ristrutturare un immobile, sorge inevitabilmente un interrogativo normativo e pratico: chi fa l ape? L'Attestato di Prestazione Energetica non è un semplice modulo amministrativo, ma un documento tecnico ufficiale che certifica il consumo energetico dell'edificio. Affidarsi a professionisti non adeguatamente qualificati espone il proprietario a sanzioni pecuniarie severe e al rischio di annullamento degli atti notarili o dei contratti di locazione.

Chi è il soggetto abilitato alla redazione dell'APE?

L'APE viene redatto da un certificatore energetico, ovvero un professionista tecnico abilitato, indipendente e regolarmente iscritto al rispettivo ordine o collegio professionale, accreditato presso il catasto energetico della propria Regione.

Il DLgs 192/2005 (art. 6), che attua le direttive europee 2002/91/CE e 2010/31/UE, stabilisce che la certificazione energetica degli edifici debba essere garantita da soggetti terzi e imparziali. Le figure professionali tipicamente autorizzate sono gli ingegneri, gli architetti, i geometri e i periti industriali. Non è sufficiente possedere il titolo di studio: il professionista deve avere competenza specifica nella progettazione di edifici e impianti asserviti agli edifici civili.

Quali sono i requisiti di legge del certificatore energetico?

Secondo il DPR 75/2013, il tecnico deve possedere uno specifico titolo di studio tecnico, essere iscritto all'albo professionale di competenza e garantire la totale assenza di conflitti di interesse con l'immobile da certificare.

La normativa italiana è estremamente rigorosa riguardo all'imparzialità del professionista. Affinché l'attestato sia valido e opponibile a terzi, il certificatore deve rispettare i seguenti requisiti fondamentali:

• Non deve essere proprietario, comproprietario o usufruttuario dell'immobile oggetto di certificazione.
• Non deve avere legami di parentela fino al quarto grado con il committente.
• Non deve essere coinvolto nella progettazione o realizzazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell'edificio (salvo casi specifici di certificazione a fine lavori, se preventivamente dichiarato).
• Non deve essere il produttore o l'installatore dei componenti edilizi o degli impianti termici presenti.

Inoltre, le Linee Guida Nazionali (DM 26/06/2015 allegato 1) impongono l'utilizzo di software termotecnici certificati dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI) per il calcolo delle prestazioni.

Come si svolge il sopralluogo per l'Attestato di Prestazione Energetica?

Il sopralluogo è un passaggio obbligatorio per legge durante il quale il tecnico rileva le geometrie dell'immobile, lo stato degli infissi, la stratigrafia delle murature e le caratteristiche tecniche dell'impianto di climatizzazione invernale ed estiva.

Diffidate da chi propone certificazioni a distanza basate unicamente su fotografie o planimetrie catastali. Il DM 26/06/2015 rende il sopralluogo in loco un obbligo inderogabile. Durante la visita, il professionista raccoglie i dati del libretto di impianto, misura gli spessori dei muri perimetrali, analizza l'orientamento dell'edificio e verifica la presenza di eventuali fonti di energia rinnovabile. Se hai bisogno di un professionista qualificato che rispetti rigorosamente questi passaggi, puoi richiederlo direttamente qui, attivando la procedura con tecnici abilitati presenti sul territorio.

Quali sono le differenze regionali tra Lombardia e Lazio?

La Lombardia utilizza il sistema proprietario CENED+2.0 con un proprio catasto energetico (CEAL), mentre il Lazio adotta il sistema nazionale e deposita gli attestati sul portale SIAPE, richiedendo procedure di calcolo e accreditamento differenti.

L'Italia presenta un panorama frammentato in materia di certificazione energetica, regolato dall'articolo 17 del DLgs 192/2005 che fa salve le normative regionali. Un tecnico abilitato a Milano non può automaticamente certificare un immobile a Roma se non è accreditato nel rispettivo sistema.

*Dati basati sul nostro storico di 1.383 attestati emessi.

Quanto costa e quanto tempo serve per ottenere l'APE?

I costi variano mediamente tra 50 e 870 euro a seconda della complessità dell'immobile, con un prezzo medio di 115 euro a Milano e 126 euro a Roma. Il tempo medio di consegna standard è di circa 109 ore, ma i servizi digitalizzati consentono il rilascio in 48 ore dal sopralluogo.

Il costo dell'APE non è soggetto a tariffari minimi imposti, ma diffidate da prezzi eccessivamente bassi che spesso nascondono l'assenza del sopralluogo obbligatorio. Il prezzo finale è influenzato dalla metratura, dalla destinazione d'uso (residenziale o commerciale) e dalla disponibilità della documentazione tecnica preliminare (come le planimetrie aggiornate e il libretto della caldaia). Analizzando il nostro database, che conta 885 pratiche gestite su Milano e 294 su Roma, emerge come l'efficienza del processo digitale, con 915 pre-riserve attive, permetta di abbattere drasticamente i tempi di attesa mantenendo la massima regolarità normativa.

Quali sono le sanzioni se l'APE manca o è redatto da personale non qualificato?

Le sanzioni per la mancata allegazione o consegna dell'APE variano da 3.000 a 18.000 euro per le compravendite e da 1.000 a 4.000 euro per le locazioni, secondo quanto stabilito dal DLgs 192/2005 art. 15.

La Legge 90/2013 ha inasprito notevolmente i controlli e le pene per chi evade l'obbligo di certificazione energetica o si affida a soggetti privi dei requisiti del DPR 75/2013. Nello specifico, le conseguenze legali ed economiche si dividono in:

1. Per il venditore: Sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro in caso di mancata dotazione dell'APE in fase di compravendita immobiliare.
2. Per il locatore: Sanzione da 1.000 a 4.000 euro per i nuovi contratti di affitto senza APE, ridotta alla metà per locazioni inferiori a tre anni.
3. Per il professionista: Sanzione da 700 a 4.200 euro per l'emissione di un APE errato, non veritiero o compilato senza aver effettuato il sopralluogo, oltre alla segnalazione all'ordine professionale per provvedimenti disciplinari.

Domande frequenti sull'emissione dell'APE

Rispondiamo ai dubbi più comuni che proprietari e acquirenti sollevano durante la richiesta del documento energetico.

Quanto dura un attestato di prestazione energetica?

L'APE ha una validità massima di 10 anni dalla data di emissione. Tuttavia, decade anticipatamente se vengono effettuati interventi di ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell'edificio, come la sostituzione della caldaia, l'installazione di un cappotto termico o il cambio degli infissi.

Il sopralluogo è davvero obbligatorio?

Assolutamente sì. Il DM 26/06/2015 stabilisce l'obbligatorietà del sopralluogo. Un APE redatto senza la visita fisica del tecnico nell'immobile è considerato falso in atto pubblico e rende il documento nullo ai fini legali.

Posso fare l'APE da solo?

No. La normativa richiede esplicitamente le competenze e l'abilitazione di un tecnico terzo e imparziale, iscritto all'albo, come previsto dal DPR 75/2013. Un proprietario, anche se ingegnere o architetto, non può autocertificare il proprio immobile.

Chi paga l'APE in caso di affitto?

I costi per la redazione dell'Attestato di Prestazione Energetica sono sempre a carico del proprietario dell'immobile (locatore), il quale ha l'obbligo di mostrare il documento in fase di trattativa e consegnarlo al momento della firma del contratto.

L'APE serve per il rinnovo di un contratto di affitto?

Generalmente no. Se l'immobile era già dotato di un APE in corso di validità al momento della stipula del primo contratto, non è necessario produrne uno nuovo per il semplice rinnovo, a patto che non siano stati eseguiti lavori di riqualificazione energetica.

Cosa succede se la classe energetica è G?

Non succede nulla dal punto di vista sanzionatorio. La classe G indica semplicemente che l'edificio ha consumi elevati. L'APE è un documento informativo: non vi è alcun obbligo di migliorare la classe energetica per poter vendere o affittare l'immobile, salvo future direttive europee sulle case green.